Nájomná zmluva

Ako je to dnes

Úprava nájomnej zmluvy je dnes rozptýlená vo viacerých právnych predpisoch – medziiným najmä Občiansky zákonník, zákon o nájme nebytových priestorov a zákon o krátkodobom nájme bytu.

Výpovedná lehota je pri nehnuteľnostiach tri mesiace, pri hnuteľných veciach jeden mesiac. Zákon pritom nijako nerieši špecifiká nájmov s veľmi dlhým trvaním doby nájmu.

Ak bol nájom ukončený, ale prenajímateľ do 30 dní nepodá na súde žalobu o vydanie veci, nájom sa obnovuje.

Absentuje tiež zákonná úprava v praxi častých zmluvných inštitútov a situácií, ako napríklad indexácia, prednájomné právo, právo užívať nedokončené priestory, depozit a mnohé ďalšie.

Čo prináša nový zákonník

Zmien, ktoré v úprave nájmov prináša nový Občiansky zákonník je viacero, preto by sme radi upriamili Vašu pozornosť aspoň na niektoré z nich.

Novinky pri ukončení nájmu

Výpovedná doba pri nájme nehnuteľností sa skracuje na 2 mesiace, pri hnuteľných veciach na 10 dní. Pri nájme bytu na dobu neurčitú sa zavádza právo prenajímateľa vypovedať zmluvu bez udania dôvodu so 6-mesačnou výpovednou dobou.

Dlhodobé nájmy zákon rieši osobitným pravidlom: po uplynutí 50 rokov trvania nájmu môže ktorákoľvek strana zmluvu vypovedať bez obmedzení, ktoré by inak platili pri nájme na dobu určitú. Výnimkou sú nájmy uzavreté na dobu života prenajímateľa alebo nájomníka a prípady, keď dlhšie trvanie nájmu odôvodňujú dôvody hodné osobitného zreteľa.

Nový zákonník zachováva inštitút obnovy nájmu po skončení, ale mení podmienky, za ktorých k obnove dochádza. V novom režime sa nájom obnoví, ak prenajímateľ do troch mesiacov od skončenia nájmu nájomníka písomne nevyzve, aby mu vec vydal - podanie žaloby sa teda nevyžaduje.

Inflačná doložka

Hoci doterajší Občiansky zákonník inflačnú doložku výslovne neupravoval, v praxi bol tento inštitút navyšovania nájomného často dojednávaný v nájomných zmluvách. Nový zákonník zavádza výslovnú zákonnú úpravu inflačnej doložky. Ak sa strany na inflačnej doložke v nájomnej zmluve dohodnú, výška inflácie sa určuje podľa údajov Štatistického úradu Slovenskej republiky. Dôležitým ochranným prvkom je pravidlo o preklúzii - ak prenajímateľ nepožiada o zvýšenie nájomného do konca príslušného kalendárneho roka, jeho právo na zvýšenie za tento rok zaniká, čím sa nájomník chráni pred retroaktívnym zvyšovaním nájomného.

Prednájomné právo

Nový Občiansky zákonník zavádza úplne nový inštitút tzv. prednájomného práva. Ide o právo nájomníka, ktorý si počas trvania nájmu riadne plnil svoje povinnosti, na pokračovanie nájomného vzťahu po skončení doby určitej. Prednájomné právo sa však uplatní len ak bolo zmluvne dojednané, a výlučne pri nájme na dobu určitú. Podmienky pokračovania nájmu majú byť primárne určené zmluvou; ak zmluva tieto podmienky neupravuje, nájom pokračuje za pôvodných podmienok s dispozitívnymi lehotami stanovenými zákonom.

Čo s existujúcimi zmluvami

Existujúce nájomné vzťahy sa spravujú doterajším Občianskym zákonníkom. Nájomné zmluvy uzatvorené od 1. 7. 2027 budú v režime nového Občianskeho zákonníka.

Odporúčania

Zrevidovať vzorové nájomné zmluvy (na komerčné priestory aj byty) tak, aby zohľadňovali nové inštitúty a aktualizovali odkazy na zrušené predpisy.