Tematický okruh

Bytové vlastníctvo

Nový Občiansky zákonník ruší a nahrádza doterajší zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov – základná úprava vlastníctva bytu bude po novom obsiahnutá priamo v základnom kódexe súkromného práva. Definícia bytu sa odpútava od fixácie na kolaudačné rozhodnutie - rozhodujúci bude skutočný účel užívania - trvalé uspokojovanie bytových potrieb. Vlastníctvo k bytom bude po novom vznikať zápisom vyhlásenia vlastníka domu o jeho rozdelení na byty do katastra. Absencia potvrdenia o neexistencii nedoplatkov už nespôsobí neplatnosť prevodnej zmluvy - namiesto toho platí zákonné ručenie prevodcu za dlhy prechádzajúce na nadobúdateľa.

Čo sa mení

Zrušenie zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov

Nový Občiansky zákonník nahradí doterajší zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Úprava práv súvisiacich s prevodom a ďalšími právnymi vzťahmi súvisiacimi s vlastníctvom bytov a nebytových priestorov tak bude upravená na jednom mieste v novom Občianskom zákonníku. Výkon správy bytových a nebytových domov by mal byť upravený v osobitnom zákone, ktorý sa má ešte len schváliť.

Rozhodujúci je účel

Mení sa definícia bytu a nebytového priestoru. Upúšťa sa od fixácie na právoplatné kolaudačné rozhodnutie - byt je definovaný len ako miestnosť alebo súbor miestností v dome slúžiaci na trvalé uspokojovanie bytových potrieb ako samostatná bytová jednotka. Cieľom je, aby absencia verejnoprávneho rozhodnutia nespôsobovala neplatnosť súkromnoprávnych úkonov (napr. prenájmu) a aby sa rešpektovala autonómia vôle strán. To platí obdobne aj pri nebytovom priestore. Uvedené však neznamená, že nie je potrebné získať kolaudačné osvedčenie.

Nový spôsob vzniku vlastníctva k bytom

Doposiaľ v developerskej praxi dochádzalo k právnemu rozdeleniu domu tzv. prvou zmluvou o prevode vlastníctva bytu a nebytového priestoru. Po novom na to bude slúžiť vyhlásenie vlastníka domu alebo dohoda spoluvlastníkov domu. Vlastnícke právo k bytom a nebytovým priestorom vznikne až zápisom vyhlásenia alebo dohody do katastra nehnuteľností.

Definitívne vyriešenie platnosti prevodu bytu zaťaženého dlhmi

Nový zákonník výslovne stanovuje, že absencia potvrdenia o neexistencii dlhov súvisiacich so správou domu nemá vplyv na platnosť zmluvy o prevode bytu (na rozdiel od dnešnej nejasnej úpravy, ktorá spôsobovala spory), pričom zavádza zákonné ručenie prevodcu za dlhy, ktoré prešli na nadobúdateľa.

Aký je praktický dopad

Pre developerov, správcov a spoločenstvá vlastníkov to znamená nové právne prostredie pre celý životný cyklus bytu: výstavbu a prvý predaj, prevody, správu domu aj vzťahy so spoločnými časťami. Tým, že definícia bytu už nie je viazaná na kolaudáciu, výrazne klesá neistota ohľadom platnosti právnych úkonov pri nakladaní s bytom. Právnu istotu posilňuje aj skutočnosť, že chýbajúce potvrdenie o dlhoch už nebude znamenať neplatnosť prevodnej zmluvy, pričom prípadné riziká rieši zákonné ručenie prevodcu za dlhy prechádzajúce na nadobúdateľa.

Otázky a odpovede

Q&A k téme

Ako developer plánujem postaviť dom a rozdeliť ho na byty – zmení sa pre mňa niečo v porovnaní s doterajšou úpravou?

Áno, základným titulom vzniku vlastníctva bytov je po novom vyhlásenie vlastníka domu o rozdelení domu na byty a nebytové priestory – ide o jednostranný právny úkon, ktorý nahrádza doterajší model „prvej zmluvy". V prípade, ak má dom viacerých vlastníkov, uzatvorí sa o rozdelení domu dohoda spoluvlastníkov.

Hrozí neplatnosť zmluvy o prevode bytu, ak k nej nepriložíme potvrdenie o tom, že vlastník nemá nedoplatky voči správcovi?

Nie, nová úprava výslovne stanovuje, že nedoloženie potvrdenia o dlhoch nemá vplyv na platnosť zmluvy. Dlhy súvisiace so správou domu prechádzajú na nadobúdateľa, pôvodný vlastník (prevodca) však za ne zo zákona ručí.

Kde bude po novom upravená správa bytového domu?

Úprava vlastníctva bytov sa presúva priamo do nového Občianskeho zákonníka, správa domu však bude upravená samostatným novým zákonom, ktorý nahradí doterajšiu úpravu správy v zákone č. 182/1993 Zb. Vlastníci, správcovia aj spoločenstvá vlastníkov tak budú musieť sledovať dva samostatné predpisy.

Musíme mať byt riadne skolaudovaný, aby sme s ním mohli platne nakladať (napríklad ho prenajať)?

Nie, po novom už definícia bytu nie je viazaná na kolaudačné rozhodnutie. Byt je definovaný funkčne - ako miestnosť alebo súbor miestností slúžiacich na trvalé bývanie - takže absencia kolaudácie sama osebe nespôsobuje neplatnosť súkromnoprávnych úkonov s ním spojených.

Aké nové povinnosti budeme mať ako vlastníci bytov voči správcovi domu?

Do jedného mesiaca od nadobudnutia vlastníctva bude potrebné oznámiť správcovi kontaktné údaje (vrátane elektronickej adresy), telefónne číslo, platobné údaje a počet osôb v byte. Ak si túto povinnosť nesplníte, správca môže tieto údaje zabezpečiť na vaše náklady.

Prebrať s garantom ← Späť na prehľad zmien