Tematický okruh

Nájom a priestory

Prijatím nového Občianskeho zákonníka sa rušia špeciálne predpisy o nájme nebytových priestorov a krátkodobom nájme bytu – nájom komerčných priestorov aj bytov bude mať jednotnú úpravu priamo v novom Občianskom zákonníku. Zmluvy už nebude nutné uzatvárať písomne, hoci nájomník bytu a priestoru na podnikanie sa vždy môže domáhať písomného potvrdenia o uzavretí zmluvy. Nesúlad medzi dohodnutým účelom a stavebnoprávnym povolením už nebude spôsobovať neplatnosť nájomnej zmluvy, čím pribúda väčšia zmluvná voľnosť a klesá formalizmus doterajšej úpravy. Zákonnú úpravu dostávajú aj z praxi známe zmluvné nástroje ako inflačná doložka, peňažná zábezpeka či prednájomné právo.

Čo sa mení

Zrušenie zákona o nájme NP

Zákon č. 116/1990 Zb. o nájme nebytových priestorov sa ruší a nahrádza ho úprava priamo v novom zákonníku. Novou kategóriou nájmu bude nájom „priestoru určeného na podnikanie“. Kým zákon o nájme nebytových priestorov dnes vyžaduje písomnú formu nájomnej zmluvy, úprava v novom Občianskom zákonníku dovoľuje stranám uzavrieť nájomnú zmluvu aj ústne.

Zrušenie zákona o krátkodobom nájme bytu

Nový Občiansky zákonník ruší v praxi často využívaný zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu a tým zjednocuje právnu úpravu prenájmu bytu. Zákon o krátkodobom nájme bytu vyžadoval písomnú formu, avšak po novom bude postačovať aj ústna zmluva - v záujme ochrany nájomníka má však prenajímateľ na žiadosť nájomníka povinnosť vydať mu písomné potvrdenie o uzavretí zmluvy.

Viac voľnosti – menej formalizmu

V režime doterajšieho Občianskeho zákonníka vznikajú často pochybnosti, či si strany platne môžu dohodnúť prenajať priestor na iný účel, ako pripúšťa kolaudačné rozhodnutie či osvedčenie. Nový Občiansky zákonník výslovne odpútava účel nájmu od verejnoprávneho vymedzenia užívania budovy v kolaudačnom rozhodnutí. Rozpor medzi dohodnutým účelom nájmu a stavebnoprávnym povolením tak môže mať naďalej administratívnoprávne dôsledky, avšak nezakladá neplatnosť nájomnej zmluvy podľa súkromného práva.

Nový zákonník zároveň explicitne umožní prenájom priestorov aj pred kolaudáciou, resp. iným uvedením priestorov do stavu spôsobilého na užívanie – takáto nájomná zmluva by už teda nemala z hľadiska platnosti vyvolávať žiadne otázky.

Nové inštitúty v zákone

Nástroje, ktoré dnes žijú len v zmluvnej praxi, dostávajú zákonný rámec: inflačná doložka naviazaná na oficiálny index spotrebiteľských cien, peňažná zábezpeka (pri byte najviac trojnásobok mesačných platieb) alebo prednájomné právo nájomníka, ktorý si riadne plnil povinnosti, na pokračovanie nájmu po skončení doby určitej.

Aký je praktický dopad

Zásadným prínosom je, že namiesto troch samostatných predpisov (Občiansky zákonník, zákon o nájme nebytových priestorov a zákon o krátkodobom nájme bytu) bude mať nájomné právo jeden ucelený kódex – to zvyšuje prehľadnosť a zrozumiteľnosť pre firmy aj jednotlivcov a odstraňuje doterajšie výkladové spory o tom, ktorý predpis sa na daný vzťah použije. Úprava je zároveň flexibilnejšia: keďže účel nájmu už nemusí zodpovedať kolaudačnému určeniu a nový zákonník výslovne pripúšťa aj prenájom nehnuteľnosti pred jej kolaudáciou, strany môžu uzatvárať zmluvy skôr a s menším rizikom spochybnenia ich platnosti, bez toho, aby museli obchádzať tento problém konštrukciami ako zmluva o budúcej nájomnej zmluve.

Existujúce nájomné vzťahy sa budú naďalej spravovať doterajším Občianskym zákonníkom. Nájomné zmluvy uzatvorené od 1. 7. 2027 budú v režime nového Občianskeho zákonníka. Firmy s portfóliom komerčných nájmov aj prenajímatelia bytov by mali zrevidovať svoje vzorové zmluvy tak, aby zohľadňovali nové inštitúty a aktualizovali odkazy na novú právnu úpravu.

Otázky a odpovede

Q&A k téme

Budú naše existujúce nájomné zmluvy automaticky podliehať novej úprave?

Nie. Existujúce nájomné vzťahy sa budú naďalej spravovať doterajším Občianskym zákonníkom. Nová úprava sa použije až na nájomné zmluvy uzatvorené od 1. 7. 2027.

Budú aj v novom režime naďalej platiť zákon o nájme nebytových priestorov a zákon o krátkodobom nájme bytu?

Nie, tieto zákony sa rušia a nahrádzajú komplexnou úpravou v novom Občianskom zákonníku. Na nájom nebytových priestorov sa po novom použije úprava nájmu budovy alebo časti, vrátane nájmu priestorov na podnikanie, pričom pre bytové nájmy budú platiť nové špeciálne ustanovenia k nájme bytu.

Bude sa nájomné podľa nového zákonníka indexovať automaticky?

Iba pri nájme bytu trvajúcom dlhšie ako päť rokov, kde bude môcť prenajímateľ každé tri roky navrhnúť zvýšenie nájomného do výšky obvyklého nájomného, najviac však o dvadsať percent. Pri iných druhoch nájmu je potrebné indexáciu rovnako ako dnes zmluvne dohodnúť. Inflačná doložka však po prvý raz dostane výslovný zákonný rámec s naviazaním na oficiálny index spotrebiteľských cien vydaný Štatistickým úradom Slovenskej republiky.

Je výška peňažnej zábezpeky pri nájme limitovaná?

Nie vždy. Pri nájme bytu nesmie výška peňažnej zábezpeky presiahnuť trojnásobok súčtu mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu; to neplatí, ak sa strany dohodnú na vykonaní úprav bytu na žiadosť nájomníka. Pri nájme priestoru na podnikanie platí zmluvná voľnosť, a teda výška zábezpeky nie je zákonom obmedzená.

Môže prenajímateľ prenajať priestor ešte pred kolaudáciou?

Áno, nový Občiansky zákonník umožňuje prenájom priestorov aj pred kolaudáciou, resp. iným uvedením priestorov do stavu spôsobilého na užívanie. Takáto nájomná zmluva je platne uzatvorená. Nie je potrebné uzatvárať zmluvu o budúcej nájomnej zmluve.

Potrebuje nájomník súhlas prenajímateľa na podnájom?

Áno, podnájom je zakázaný, ak prenajímateľ neudelí súhlas. Čo by sme mali urobiť do 1. 7. 2027, aby sme boli na zmenu pripravení? Odporúčame zrevidovať vzorové nájomné zmluvy (na komerčné priestory aj byty) tak, aby zohľadňovali nové inštitúty a aktualizovali odkazy na zrušené predpisy.

Prebrať s garantom ← Späť na prehľad zmien