Tematický okruh

Kataster a vecné práva

Zápis v katastri nehnuteľností dostáva silnejšiu právnu váhu - zákon umožní dobromyseľné nadobudnutie práva k nehnuteľnosti len na základe dôvery v správnosť katastra. Vecné bremená sa po novom rozdeľujú na dva druhy - služobnosti a reálne bremená - s vlastnými pravidlami. Pribúda možnosť, aby súd zriadil právo pripojiť sa cez cudzí pozemok k inžinierskym sieťam. Namiesto pomerne neefektívnej ochrany pokojného stavu obcou sa zavádza súdna ochrana držby.

Čo sa mení

Materiálna publicita katastra nehnuteľností

Kto dnes kúpi nehnuteľnosť od osoby zapísanej v katastri ako vlastník, nemá istotu, že sa aj skutočne stane jej vlastníkom – ak predávajúci napriek zápisu v katastri nehnuteľnosť nevlastní (napríklad pre neplatnosť pôvodnej prevodnej zmluvy), kupujúci vlastníctvo nenadobudne. Nový zákonník toto mení zavedením zásady materiálnej publicity katastra: ak niekto odplatne a dobromyseľne nadobudne vecné právo k nehnuteľnosti od osoby zapísanej ako jej vlastník, zapísaný (hoci nesprávny) stav pôsobí v jeho prospech – dochádza k dobromyseľnému nadobudnutiu vlastníckeho práva zo zákona. Kto sa bude domnievať, že zápis v katastri nezodpovedá skutočnosti, bude sa môcť na súde domáhať určenia skutočného stavu a nechať si v katastri poznamenať spornosť zápisu, čím svoje právo ochráni aj voči neskorším nadobúdateľom.

Nová úprava vecných bremien – služobnosti a reálne bremená

Mení a dopĺňa sa aj úprava dnešných vecných bremien, ktoré sa majú po novom deliť na dve kategórie – služobnosti a reálne bremená. Služobnosti zaväzujú vlastníka niečo strpieť alebo sa niečoho zdržať, reálne bremená naproti tomu zaväzujú vlastníka k opakovanému plneniu. Novinkou je aj výslovná kodifikácia tzv. vlastníkovej služobnosti, teda možnosti zaťažiť vlastnú nehnuteľnosť v prospech inej vlastnej nehnuteľnosti.

Služobnosť inžinierskej siete

Nový zákonník bude po prvý raz podrobnejšie upravovať aj služobnosť inžinierskej siete, bez ktorej sa prakticky nezaobíde žiadna výstavba infraštruktúry a ktorej obsah je dnes prenechaný len dohode strán. Veľkú praktickú dôležitosť pritom môže mať nová možnosť zriadiť služobnosť inžinierskej siete súdom, a to aj proti vôli vlastníka zaťaženej nehnuteľnosti, hoci za primeranú náhradu - podobne, ako to už dnes zákon umožňuje pri zriadení vecného bremena nevyhnutnej cesty tam, kde pozemok nemá spojenie s verejnou cestou.

Súdna ochrana držby

Zásadná novinka prichádza aj v oblasti držby - súdna posesórna ochrana. Kým doteraz sa ochrana pokojného stavu riešila prostredníctvom obce a vykazovala viaceré nedostatky, nový zákonník zavádza právo domáhať sa ochrany držby na súde bez ohľadu na to, či je držba oprávnená alebo neoprávnená, a to v lehote šesť týždňov od zistenia rušenia a rušiteľa, najneskôr však do jedného roka od rušenia.

Aký je praktický dopad

Materiálna publicita môže zásadným spôsobom zvýšiť právnu istotu pri realitných transakciách: neplatnosť historického nadobúdacieho titulu v reťazci predchádzajúcich prevodov už nemusí byť dôvodom pádu celej transakcie, keďže riziko úspešnej vlastníckej žaloby právneho predchodcu sa výrazne zníži. Druhou stranou mince je, že kto si svoje práva v katastri nestráži, riskuje ich stratu v prospech dobromyseľného nadobúdateľa - vlastníkom preto možno odporučiť pravidelne kontrolovať list vlastníctva.

Možnosť súdneho zriadenia služobnosti inžinierskej siete znamená pre vlastníkov otvorenie cesty k pripojeniu ich nehnuteľnosti na siete aj tam, kde dnes takéto napojenie svojvoľne blokuje vlastník pozemku, cez ktorý má prípojka prechádzať. Pre vlastníkov pozemkov naopak nový zákonník prinesie zvýšené riziko obmedzenia ich vlastníctva, hoci voči primeranej náhrade.

Zavedenie súdnej ochrany držby by zároveň malo priniesť rýchlejší a účinnejší nástroj na riešenie svojvoľných zásahov do držby resp. pokojného stavu.

Otázky a odpovede

Q&A k téme

Čo je materiálna publicita katastra?

Ak niekto odplatne a dobromyseľne nadobudne vecné (napr. vlastnícke) právo k nehnuteľnosti od osoby, ktorá bola podľa katastra oprávnená ho previesť, nadobudne toto vecné právo aj vtedy, ak pôvodný zápis v katastri nezodpovedal skutočnosti (napr. ak predávajúci bol síce zapísaný, ale nebol vlastníkom).

Ak kúpim nehnuteľnosť od subjektu zapísaného v katastri ako vlastník a neskôr sa ukáže, že v skutočnosti vlastníkom nebol, prídem o nehnuteľnosť?

Nie, ak ste konali dobromyseľne a odplatne, a skutočný vlastník včas nenechá zapísať poznámku spornosti. Materiálna publicita katastra chráni práve takéto situácie – zapísaný, hoci nesprávny stav bude pôsobiť vo váš prospech a vlastnícke právo nadobudnete priamo zo zákona.

Ak kúpim nehnuteľnosť od vlastníka a neskôr sa ukáže, že moja kúpna zmluva je neplatná, môžem nehnuteľnosť dobromyseľne nadobudnúť na základe materiálnej publicity?

Nie – materiálna publicita dokáže zhojiť len nedostatok vlastníctva právneho predchodcu, nie neplatnosť právneho titulu, na základe ktorého bol prevod uskutočnený.

Čo mám robiť, ak zistím, že údaj zapísaný v katastri o mojej nehnuteľnosti nezodpovedá realite?

Mali by ste čo najskôr podať na súd žalobu o určenie skutočného stavu a zároveň požiadať o poznámku spornosti zápisu v katastri. Tým svoje právo ochránite aj voči tomu, kto by si medzitým od nesprávne zapísaného vlastníka nehnuteľnosť kúpil.

Ruší sa inštitút vecných bremien?

Nie, len sa po novom delia na služobnosti (povinnosť niečo strpieť alebo sa zdržať) a reálne bremená (povinnosť opakovane niečo dávať alebo konať). Reálne bremená bez časového obmedzenia musia pritom byť od začiatku dohodnuté ako vykúpiteľné.

Musím ako vlastník pozemku súhlasiť so zriadením služobnosti inžinierskej siete, ak to potrebuje sused alebo developer?

Nie automaticky, dohoda zostáva prvou možnosťou. Ak sa ale nedohodnete, bude môcť súd služobnosť zriadiť aj bez vášho súhlasu, ak je to nevyhnutné na pripojenie k sieťam, vždy však za primeranú náhradu.

Čo je vlastníkova služobnosť?

Možnosť vlastníka zaťažiť svoju nehnuteľnosť služobnosťou v prospech inej svojej nehnuteľnosti. Takýto postup je praktický najmä pri zámere predať v budúcnosti nehnuteľnosť alebo jej časť tretím osobám, napríklad v rámci developerských projektov.

Ako rýchlo sa môžem brániť, ak mi tretia osoba svojvoľne zasiahne do držby mojej nehnuteľnosti alebo inej veci?

Nový zákonník vám dáva k dispozícii súdnu posesórnu ochranu, ktorú je potrebné uplatniť do šiestich týždňov od zistenia rušenia a rušiteľa, najneskôr však do jedného roka od samotného rušenia. Po uplynutí týchto lehôt vaše právo na túto ochranu zaniká.

Prebrať s garantom ← Späť na prehľad zmien